6.21부동산 정책, 임대차 시장 안정 방안, 상생임대인 혜택

안녕하세요 꿀공입니다.

6.21부동산정책으로 여러가지 방안이 마련 되었습니다. 그중에서 오늘은 '임대차 시장 안정 방안'에 대한 발표를 공유드리려고 합니다. 지난 정부에서는 임대인을 '투기꾼'으로 바라 보았다면 이번 정부에서는 '상생임대인'으로 부르고, 정부의 정책을 따르는 임대인 에게는 양도세 면제의 혜택과 실거주 완화 혜택을 주며 임차인이 효과를 누릴수 있도록 했습니다.

부동산 정책은 당장 눈에 보이는것이 아니기 때문에 시간을 갖고 지켜봐야겠습니다. 

 

 

 

 

 

 

 

 

우선 정부에서 바라보는 최근 부동산 시장 분위기를 살펴보도록 하겠습니다. 

 

 

매매시장 연초 이후 하향안정세 ,일부 국지적불안 요인도 완화 조짐

 

지난 5년간 저금리에 따른 유동성 증가와 과도한 수요로 인하여 정부의 규제와 정책으로는 시장에 큰 효과가 없었습니다. 

최근동향은 금리인상이 본격화 되어 주택가격에 대한 고점인식 확산되었고 금년초 이후 큰 틀의 하향 안정 흐름을 보이고 있습니다. 

• 가격 : 서울, 수도권 등 주요 지역의 하향 안정세가 이어지는 가운데 일부 국지적 불안도 6월 들어 상승폭이 둔화되는 등 완화조짐이 보인다.
• 거래 : 다주택자 양도세 중과배제로 매물이 확대되었다. 다만 매도-매수희망가격 괴리로 거래량은 위축 지속된었다.
• 수급 : 금년 들어 매수자보다 매도자가 많은 매수자 우위가 유지되고있다. 

(전월세시장) 하향 안정세 지속 , 월세 비중 상승

1. 지난 5년 임대차 2법이 도입된 20년 하반기 이후 전세시장 신규계약 가격상승 및 신규 갱신 계약 간 이중가격이 형성되었습니다.

2. 최근 동향은 작년 하반기 이후 금리 인상, 매물 누적 등으로 연초 이후 전세시장 하향 안정세가 지속되고 있습니다.

• 가격 : 금년 초 형성된 주요지역 신규 계약 전세가 하향흐름이 이어지고, 이에 따라 주요 단지의 신규 갱신가격 괴리도 점차 완화
• 거래 : 누적된 매물 기반으로 거래량도 증가하나, 전세대출 금리 상승등으로 전월세 거래 중 월세 비중이 상승했다.
• 수급 : 기등록 전세매물에 대한 매물소화기간이 확대ㄷ되며 임차인보다 임대인이 많은 임차인 우위시장이 지속되었다.

 

(평가 및 전망) 구조적 안정화 여건 상승 , But 단기 리스크 상존

• 1. 구조적 여건 : 글로벌 경기둔화, 금리인상 가속화, 가계부채 등 구조적 여건은 대체로 가격 안정 요인으로 작용한다.
• 2. 단기여건 : 전세시장 불안, 국지적 수급 미스매치 등 리스크 상존하고 있다. 
• 하반기 계약갱신요구권 소진된 계약 만료가 도래되어 가을철 이사수요 중첩 등으로 임차인 단기 부담 증가 가능성있다.
• 서울 아파트 입주물량등 국지적 단기적 수급 미스매치가 해소되지 않은 상황에서 분양 및 입주지연 사례도 시현된다. 

 

 

이처럼 정부는 현재 부동산 시장의 흐름은 '하향 안정기'로 평가 하고 있습니다. 이에 따라 임대인에게 여러가지 혜택을 제시하며 전월세 공급량을 늘리고 임대주택의 공급 확대로 공급량을 늘려서 더이상 부동산가격이 급등하지 않도록 하기 위하여 안정방안을 마련했습니다. 

다음으로는 안정방안에 대하여 설명 드리겠습니다. 

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임대차 시장의 안정 방안

 

 

 

 

 

 

1. 임차인 부담 경감

 

상생임대인이란 ? 직전계약 대비 임대료를 5% 이내 인상한 신규(갱신) 계약 체결 임대인을 뜻함.

 

상생임대인 인정요건 :

 

임대개시 시점 1세대 1주택자 + 9억원(기준시가) 이하 주택 → '폐지' 임대개시 시점에 다주택자이나 향후 1주택자 전환 계획이 있는 임대인에게도 혜택이 가능하다. 

 

상생임대인 혜택 : 

'비과세'

• 조정대상지역 1세대 1주택 양도세 비과세 2년 거주요건 중 1년 인정 →조정대상지역 1세대 1주택 양도세 비과세 2년 거주요건 면제 
• 현행법은 상생임대인이 2년이상 임대한 주택에 대해 1세대 1주택 양도세 비과세를 2년 거주 조건 중 1년 인정하고 있음.
• 개정법은 조정대상 지역 1세대 1주택 양도세 비과세를 2년 거주요건 면제 한다. 

'장특공제'

• 현행법은 혜택 없음 → 1세대 1주택 장기보유특별공제 적용 위한 2년 거주요건 면제 
• 임대차 가격 인상 자제 유도 및 양도세 실거주 의무 충족을 위한 자가 이자가이주 과정에서의 연쇄적 임차인 퇴거 방지

 

 

 

2. 갱신만료 임차인 지원 : 갱신만료된 서민 임차인 전세대출 지원 강화

현재 서민 임차인에게 버팀목전세대출을 통해 저금리로 대출을 해 주고 있습니다. 향후 1년간 갱신계약이 만료되는 임차인을 대상으로 버팀목 전세대출의 보증금 및 대출한도를 확대할 계획입니다. 

현재 수도권 대출한도는 1.2억원이지만 앞으로는 1.8억원까지 가능 할 것입니다. (지방은 0.8억원에서 1.2억원)

 

전세대출보증금 및 대출한도

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

일반 임차인 지원 : 월세 및 임차보증금 원리금 상환액 지원 확대

 

'월세 세액공제 확대'

 

• 1. 현행) 총급여 7천만원 이하 무주택 세대주가 부담하는월세액에 대해 연 750만원 한도로 최대 12% 세액 공제
• 2. 개선 ) 월세 세액공제율을 10/12% → 12/15%로 상향
• 3. 조치사항) 조세특례제한법 개정 '22년 월세액부터 적용

 

'전세금, 월세, 원리금 상환 소득공제 확대'

• 1. 현행 ) 전세 및 월세보증금 대출 원리금 상환액에 대하여 연 300만원 한도로 40%소득 공제
• 2. 개선 ) 공제한도를 연 300만원→400만원으로 확대
• 3. 소득세법 개정 '22년 전월세보증금 대출 상환액부터 적용

 

 

임대주택 공급의 확대 

 

• 1.( 임대주택 건설 지원 )민간 건설 임대 및 공공 임대 관련 세제지원 강화
• 2. 건설등록임대사업자 장기보유특별공제 특례 연장
• 3. 민간건설임대주택 종부세 합산배제 가액요건 완화대상 확대
• 4. 공공임대 건설 목적 토지 양도자 세제 지원 강화
• 5. 건축허가 미분양주택 종부세 부담 완화
• 6. 공공분야 신축 매입약정 활성화
• 7. 규제지역 신축 매입약정 활성화
• 8. 분양가상한제 거주 의무 완화
• 9. 청년,신혼부부 매입임대주택 전세형 공급
• 10. 최초 비고가주택 보유자에 대한 전세대출 보증 연장 허용
• 11. 생활안정자금 목적 주담대 한도 단계적 완화

서울의야경,부동산

 

 

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여기까지 6.21에 있었던 임대차와 임차인 시장에 대한 부동산 정책을 알아보았습니다. 

임대료 5%의 인상을 위하여 임대인들에게 비과세와 장특공제의 혜택을 주었고, 임차인들에게는 세액공제확대와 대출한도액 상향을 하여 임대차 시장의 안정화를 꾀하고 있다는것을 알 수 있었습니다.  현재 부동산을 처분하려고 하는 임대인 들에게는 큰 혜택이 될수 있을 것이고 계속 가지고 갈 생각을 하고 있는 임대인 이라면 큰 혜택이 없다고 생각 할 수 도 있을것 입니다. 저도 후자에 속하기 때문에 이번 정책은 아쉬움이 많이 남는것 같습니다.

한강

어떤 부동산 전문가는 이렇게 이야기 합니다. '다주택자는 전월세 시장을 공급해주는 공급자 일 뿐이다! '

저도 이 이야기에 동감합니다.  임대인이 있기때문에 임차인도 있는 것이지요. 

 

진짜 임대인들이 바라는 것은 주택이 아닌 부동산이 주택수에 포함이 되어 부담되는 세금을 줄여주는 것입니다. 

오피스텔은 주택이 아니라 말 그대로 오피스를 대체한 부동산 입니다. 이러한 오피스텔을 주택수에 포함 시켜서 임대인들에게 지나친 세금 부담을 주고 있는 정책부터 하나씩 풀어주었으면 하는것이 제 바람입니다.

 

앞으로 부동산 정책의 흐름이 어떻게 변할지는 모르겠지만 이런 부당한 정책들을 하나씩 풀어준다면 수요와 공급의 미스매치 매듭이 하나씩 풀어지지 않을까 생각해 봅니다. 

 

 

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