주택임대사업자 뜻
공공이 아닌 민간이 민간임대 주택을 취득하고 임대업을 하는 사람을 말합니다.
주택임대사업자는 의무기간이 있습니다.
10년의 임대의무 기간이 있어 이 기간동안 임대를 하지 않거나 본이니 거주하거나 무단으로 양도를 할 수 없습니다.
또한 임차인에게 중대한 귀책 사유가 없다면 임대인 마음대로 해제나 해지 또는 재계약을 거절할 수 없습니다. 이를 위반하는 경우에는 과태료가 1천만원~3천만원 까지 부과가 되니 주의해야 합니다.
주택임대사업자의 등록 방법
소유자라면 건물등기사항증명서가 필요합니다.
소유예정자라면, 사업계획승인서, 건축허가서, 매매계약서, 분양계약서가 필요합니다.
사업자등록 미신청 가산세
가산세 부과대상 : 주택임대소득이 있는 사업자가 사업 개시일로부터 20일 이내 등록을 신청하지 않은 경우 가산세가 부과됩니다.
가산세액 : 사업 개시일로부터 등록을 신청한 날의 직전일까지의 주택임대수입금액의 0.2%에 해당하는 금액을 가산세액으로 부과합니다. 사업자 등록 신청서는 사업장의 소재지 관할 세무서장에게 제출하면 됩니다.
그 외 벌금
1. 임대사업자 설명의무 - 500만원
2. 소유권등기상 부기등기의무 - 임대사업자는 등록 후 지체없이 등록한 임대주택이 임대 의무기간과 임대료 증액기준을 준수해야 하는 재산임을 소유권등기에 부기등기 해야합니다. - 500만원
3. 임대차계약 신고 의무 - 임대사업자가 임대료, 임대기간 등 임대차계약 사항 (재계약, 묵시적 갱신 포함)을 관할 지자체에 신고하여야 합니다. - 1000만원
임대차곙ㄱ 신고 이력이 없는 경우 세제감면이 제한될 수 있습니다.
4. 표준임대차계약서 양식 사용 의무
임대사업자가 임대차계약을 체결하는 경우에는 표준임대차계약서 양식으로 계약서를 작성해야 합니다. 양식 미사용시 임대차계약 신고가 수리되지 않을 수 있습니다. -1000만원
주택임대사업자의 등록절차는?
온라인 또는 오프라인으로 가능합니다.
1. 온라인
렌트홈 사이트에 가입하고 등록증을 발급받습니다.
렌트홈(임대등록시스템)
www.renthome.go.kr
면세사업자 증록증은 홈텍스 발급합니다.
국세청 홈택스
www.hometax.go.kr
2. 오프라인
사업장 주소지 지자체 방문하여 등록 신청하거나 지자체에 방문 등록증을 발급받습니다.
면세사업자 등록증은 세무서에서 발급받습니다.
주택임대사업자 혜택
1. 취득세 면제 또는 감면혜택
취득일로부터 60일 이내에 사업자 등록을 하고 오피스텔 공동주택을 최초로 분양받거나 공동주택을 신축한 경우 취득세가 면제됩니다.
취득세를 감면하는 경우는
전용면적 40제곱미터 이하, 40~60제곱미터는 취득세가 면제되고 (세액이 200만원 초과시 85% 경감)
60~85제곱미터의 경우에는 취득세 50%경감이 됩니다.
임대주택 20호 이상 등록할 경우 60~85제곱미터 이하는 취득세 50%를 경감해줍니다.
2. 임차인 입장에서의 경제적 혜택
임대료 인상폭이 5%이내에서 증액하도록 제한되어 임대인의 무리한 임대료 인상 요구로 인한 경제적 부담이 줄게 됩니다.
3. 재산세와 종부세 혜택
(1) 재산세의 감면
면적이 40제곱미터이하는 면제, 40~60제곱미터는 75%경감, 60~85제곱미터는 50% 경감됩니다
그리고 주의할 것은 수도권 기준 6억원 이하일 때만 가능합니다.
오피스텔은 기준이 4억원 이하로 더 낮습니다.
다가구주택인 경우에는 모든 호실의 전용면적이 40제곱미터 이하여야 합니다.
(2) 종부세 합산배제
매입임대주택시 공시가격 수도권은 6억이하, 비수도권은 3억 이하가 대상입니다.
건설임대주택은 공시가격 9억 이하, 전용면적 149제곱미터 이하가 합산배제됩니다.
단, 18년 9월 이후에 과열지구나 조정지역 내 취득했다면 합산과세로 적용 됩니다.
(3) 임대소득세 감면과 분리과세
임대소득세
6억 이하의 국민주택규모를 임대하는 경우, 1호 임대시에는 75%, 2호 임대시에는 50%가 감면됩니다.
분리과세
또한 2천만원 이하의 임대소득을 분리과세하면 필요경비율과 기본공제가 차등혜택이 제공됩니다.
기본공제 등록시 400만원 , 미등록시 200만원을 공제 해 줍니다.
필요경비율 등록은 60%, 미등록시 50%입니다.
4. 양도세 감면
(1) 양도세율 중과배제
기준시가 수도권 기준으로 6억(비수도권 3억)이하는 양도세 중과세를 배제합니다.
(18.9.14일 이후 조정대상지역 내 신규 취득한 주택은 양도세 중과)
건설 임대주택 : 기준시가 6억이하, 전용면적 149제곱미터 이하 + 대지면적 298제곱미터 이하
장기보유특별공제 특례 (70%공제): 건설임대주택인 경우 기준시가 수도권6억(비수도권3억)이하, 국민주택규모이하이면 가능합니다.
(2)거주주택 비과세 (1회만적용)
주택 보유기간 중 거주기간이 2년이상이거나
(임대주택) 거주주택 외 모든 주택을 임대해야 합니다. 기준시가 수도권6억원(비수도권3억원)이하 인경우 비과세 적용 받을수 있습니다 .
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